Condominio con più fabbricati e problemi legati al Superbonus: i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

On 18 Gennaio 2022

Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 c.c.

Il supercondominio quindi nasce automaticamente. Ma è possibile far nascere un condominio unico con una pluralità edifici? Questa soluzione eviterebbe, tra l’altro, la necessità di nominare un amministratore del supercondominio, organizzare un’assemblea “supercondominiale”, nominare i rappresentanti (nei supercondomini con più di 60 condomini), aprire un conto corrente.

L’esclusione della nascita di un supercondominio
Ciò premesso è bene sottolineare che l’esistenza del supercondominio può essere esclusa dal titolo (atto di cessione, da parte del costruttore-venditore, della prima unità immobiliare, regolamento esterno accettato negli atti di acquisto ecc.). La questione è già stata affrontata dalla Suprema Corte (Cass. civ., Sez. II, 14/11/2012, n. 19939).

La vicenda prendeva l’avvio quando due coniugi, convinti di vivere i un supercondominio composto da tre caseggiati, impugnavano due delibere condominiali, ritenendo illegittimi alcuni addebiti di spesa e richiedendo per il futuro la presentazione separata del preventivo/consuntivo per le parti comuni dei singoli fabbricati.

Il condominio si era costituito in giudizio facendo rilevare di non essere un supercondominio, ma un condominio formato da tre condominii separati e singolarmente accatastati denominati Fabbricato 6, Fabbricato 5 e Fabbricato 4. Ciò perché di fatto i tre fabbricati erano separati e autonomi, considerato che solo alcune parti (cortile con le aiuole, il marciapiede e la strada interna nonché i locali di portineria) erano comuni a tutti i fabbricati, e la partecipazione a queste parti comuni veniva assegnata quale quota di millesimi a ciascun fabbricato (non invece alle singole unità immobiliari facenti parti dei singoli edifici), mentre ciascun fabbricato era titolare di proprie parti comuni con millesimi di comproprietà assegnati dal rogito ad ogni unità immobiliare facente parte del singolo edificio.

Inoltre, lo stesso condominio notava che il regolamento condominiale in ogni suo capitolo individuava il fabbricato/edificio come condominio fin dal titolo del Capitolo 1 art. 3 “Parti dell’edificio di proprietà comune dei condomini”.

Il Tribunale prima e la Corte di appello dopo rigettavano la domanda degli attori condannandoli alle spese giudiziali: secondo i giudici di merito, infatti, il condominio integrava gli estremi di un condominio unico composto da tre fabbricati e, non invece, un supercondominio.

La Suprema Corte, però, ha sottolineato come la situazione immobiliare sopra descritta, costituita da tre separati e autonomi edifici e aventi in comune alcuni impianti e servizi, salvo che diversamente risulti dal titolo, sia riconducibile alla figura del supercondominio. In particolare è stato precisato che non sono “prove” utili ad escludere la nascita (automatica) di un supercondominio: a) le indicazioni che provengono dalla prima assemblea che dichiarava di costituire il Condominio di via….., b) la titolazione che si ritrova nel Regolamento condominiale: Regolamento di condominio di via…., perché entrambi queste indicazioni possono coesistere con l’esistenza del supercondominio.

Piuttosto, per escludere la nascita del supercondominio è necessario che “il regolamento (o altro titolo) cui fanno riferimento la Corte milanese e i ricorrenti contenga un’esplicita esclusione, che nel caso concreto non è esplicitato”.

Condominio unico complesso con più edifici e superbonus: i chiarimenti

In ambito superbonus se il condominio è costituito da più fabbricati è possibile che si vogliano realizzare interventi relativi alle parti comuni di ciascun fabbricato e, eventualmente, alle unità immobiliari all’interno del singolo fabbricato.

A tale proposito l’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 23 del 13 gennaio 2022, ha ricordato che secondo la circolare n. 30/2020 – che ha affrontato il tema di condomini composti da più fabbricati – nel caso di installazione di cappotto termico le relative spese rientrano nel superbonus anche se l’intervento riguarda solo uno o alcuni degli edifici del condominio, a condizione che per l’edificio, oggetto di intervento, siano rispettati i requisiti dell’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda e del miglioramento di due classi energetiche, anche congiuntamente agli altri interventi di efficientamento energetico.

Inoltre, la detrazione del 110% per i lavori “trainati” è riservata ai soli condomini dell’edificio oggetto dell’intervento “trainante”.

Come chiarisce la predetta risposta la possibilità di deliberare gli interventi da realizzare solo su alcuni dei fabbricati che compongono il condominio con separate assemblee dei condomini dei singoli fabbricati oggetto dei lavori è questione che non riguarda i profili di natura fiscale, riguardando, invece, aspetti di natura civilistica.

A tale proposito occorre osservare che se non è nato un supercondominio, l’assemblea agirà nel rispetto dei principi del condominio parziale.

Per i lavori che riguardano un singolo edificio è chiaro che solo i condomini che vi abitano possono deliberare nell’assemblea del condominio complesso e sempre solo detti condomini sostengono i costi delle relative opere.

Fonte: https://www.condominioweb.com/condominio-complesso-con-piu-fabbricati-e-problemi-legati-al-superbonus.18864

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