Il divieto d’incetta di deleghe è legge e non c’è bisogno d’inserirlo nel regolamento condominiale per poterlo applicare.

La legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici, la così detta riforma del condominio in vigore del 18 giugno 2013, ha disciplinato, prevedendo dei limiti, la possibilità di prendere le deleghe a partecipare all’assemblea.

Un nostro lettore, al riguardo, s’è posto (e c’ha posto) il seguente quesito:
Il nostro regolamento è di tipo contrattuale ed in esso non è citato alcun numero di delega che ciascun condomino può portare; come tale si verifica che alcuni hanno un numero elevato di deleghe. La mia domanda è – con la nuova disciplina si può inserire il numero massimo di deleghe che la stessa attribuisce a 1/5 del totale dei condomini senza avere la totalità dei condomini presenti in assemblea ordinaria?

Vediamo più da vicino lo stato dell’arte per fornire una risposta completa e motivata.
Ai sensi dell’art. 67, primo e quinto comma, delle disposizione di attuazione del codice civile

Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
Ciò che emerge chiaramente è che l’amministratore non può più prendere deleghe. Qualora lo facesse la deliberazione dovrebbe essere considerata annullabile e come tale impugnata nei modi e nei termini di cui all’art. 1137 c.c.

Da leggere: (Amministratore munito di delega vincolata al voto di conferma dell’amministratore medesimo)

Ma la legge n. 220/2012 non si è fermata qui. Infatti ai sensi del primo comma succitato se un condominio si compone di 21 partecipanti (o più) nessuno può prendere deleghe per più di un quinto dei partecipanti e dei millesimi (nel caso di 21 partecipanti ogni condomino potrà rappresentare al massimo 4 persone se i millesimi ad esse riferibili non sono più di 200).

Questa norma è pienamente operativa ed immediatamente applicabile a tutti i condomini che hanno questi requisiti. Diverso sarebbe stato se ci fosse stato scritto “se previsto dal regolamento, ecc.” Il che sta a significare solamente un fatto: nelle compagini con più di venti partecipanti il divieto d’accaparramento di deleghe può essere fatto valere senza bisogno di ratifiche assembleari. Inoltre è inderogabile anche dai regolamenti contrattuali (cfr. art. 71 disp. att. c.c.). Il massimo concesso all’assemblea è quello di rendere la norma ancora più stringente.

E per quei condomini con meno di venti partecipanti? In effetti, in questo caso, a parte l’impossibilità di delegare l’amministratore, la situazione non è cambiata. Ed allora? Si suggerisce all’assemblea d’inserire una clausola del genere “anche al presente condominio si applica quanto stabilito dall’art. 67 disp. att. c.c. in materia di divieto dì’accaparramento di deleghe.

Per approvare una simile clausola, riguardante l’amministrazione della cosa comune, è sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio (cfr. art. 1138 c.c.).