Spese straordinarie, quando risponde il vecchio proprietario

On 3 Febbraio 2018

Se un terzo vanta un credito nei confronti del condominio, può agire direttamente nei confronti dell’acquirente di un appartamento, anche se la delibera che autorizza le spese dei lavori di straordinaria amministrazione è stata adottata prima della vendita dell’appartamento?

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La vicenda. Una ditta individuale ingiunge con decreto ingiuntivo ad un condomino il pagamento del corrispettivo pattuito per i lavori di ristrutturazione, consistenti nel rifacimento della facciata esterna dell’edificio, approvati dall’assemblea condominiale.

Il condòmino propone opposizione al decreto ingiuntivo osservando di aver acquistato l’appartamento di cui è proprietario in data successiva rispetto all’adozione della delibera assembleare che aveva autorizzato i lavori di straordinaria amministrazione dello stabile,

In primo grado il Giudice di Pace ha confermato il decreto ingiuntivo opposto, ma il condòmino ha impugnato la relativa sentenza dinanzi al Tribunale che ha riformato la sentenza di primo grado osservando “come il vincolo solidale tra precedente ed attuale proprietario, previsto dall’art. 63 delle disp. Att. C.c., riguardi solo le somme dovute al condominio, mentre nei confronti del terzo creditore, trattandosi nella specie di spese di manutenzione straordinaria, doveva ritenersi debitore unicamente chi fosse proprietario al momento della deliberazione di approvazione dell’assemblea”.

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L’ordinanza della Cassazione ed i precedenti giurisprudenziali. La ditta individuale impugna la sentenza del Tribunale, in funzione di giudice di secondo grado, ricorrendo in Cassazione.

Fra i motivi che supportano il ricorso in Cassazione promosso dalla ditta individuale figurano, sostanzialmente la censura mossa alla sentenza di secondo grado che, a parere della ricorrente, avrebbe negato il riconoscimento in suo favore, in qualità di terzo creditore, la garanzia posta dalla norma in questione (art. 63 Disp. Att. C.c.). (Cass. civ., ord., VI sez., 7.12.2017, n.1847)

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La sesta sezione civile della Corte di Cassazione, con ordinanza dello scorso 7 dicembre, ha respinto il ricorso della ditta individuale effettuando alcune importanti precisazioni in merito alla disciplina ratione temporis applicabile ai fatti di causa.

In primo luogo, quindi il provvedimento in commento, ha chiarito qual è il momento in cui sorge il credito vantato dalla ricorrente ditta individuale, stabilendo che esso scaturisce dall’approvazione della delibera assembleare che, in data 7 febbraio 2008, ha autorizzato i lavori di manutenzione straordinaria .( in merito al momento in cui sorge per il condòmino l’obbligo di partecipare alle spese si segnalano i seguenti precedenti: Cass. sez. VI, 22.6.2017 n. 15547; Cass., sez. VI, 22.3.2017 n. 7395; Cass. sez. II, 3.12.2010 n. 24654)

Pertanto, considerato che l’insorgenza dell’obbligo di spesa in questione risale al 2008, e cioè all’anno di adozione della delibera che ha approvato i lavori di straordinaria manutenzione consistenti nel caso di specie nel rifacimento della facciata esterna dell’edificio, si applica il secondo comma dell’art. 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile, nella versione antecedente rispetto alla modificazione operata dalla riforma del condominio attuata dalla legge n. 220/2012.

Orbene, tale norma, dispone che chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Il momento dal quale sorge l’obbligazione in questione secondo l’ordinanza in commento “rileva anche per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni fra venditore e compratore, se gli stessi non siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro….”

E’ bene ricordare, però, che la giurisprudenza ha già ampliamente chiarito che la riferibilità ai singoli condòmini della responsabilità per l’adempimento delle obbligazioni contratte verso i terzi dall’amministratore del condominio per conto del condominio, che legittima l’azione del creditore nei confronti di ciascun partecipante al condominio ” poggia comunque sul collegamento tra il debito del condòmino e l’appartenenza di questo al condominio, in quanto è comunque la contitolarità delle parti comuni che ne costituisce il fondamento e l’amministratore può vincolare i singoli comunque nei limiti delle attribuzioni e del mandato conferitogli” (Cass. sez. Un., 8.4.2008 n. 9148).

Conclusioni . Dopo aver esaminato il contributo offerto dalla giurisprudenza di legittimità la Cassazione ha respinto il ricorso della ditta creditrice e, confermando la sentenza di secondo grado, ha evidenziato che il singolo condòmino non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63 disp. Att. C.c., se egli non era condòmino nel momento in cui è insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, e cioè alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori.

Alla ditta ricorrente, oltre ad incassare la sconfitta, non resta altro che pagare le spese del giudizio di Cassazione.

Fonte www.condominioweb.com

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